สำหรับผู้บริโภค 

 

 

 

ซื้อบ้านจัดสรรดีอย่างไร?

คุณซื้อบ้านจัดสรรเพราะอะไร

 

บ้านจัดสรรจะสามารถหาซื้อได้ในราคาที่ถูกกว่าบ้านที่จ้างสถาปนิกออกแบบเอง ไม่ต้องยุ่งยาก ปวดหัวไปกับการออกแบบ สภาพแวดล้อมภายในโครงการที่มีการออกแบบมาแล้ว อีกทั้งหากเป็นโครงการที่ดีแล้ว ในส่วนของ Facility ต่างๆ ส่วนกลางที่สามารถใช้ได้เฉพาะสมาชิกในหมู่บ้านจัดสรรนั้นๆ อีกทั้งมีระบบรักษาความปลอดภัย ยามของหมู่บ้าน และบริการต่างๆหลังการขาย

 

อะไรเป็นจุดที่คุณเลือกซื้อ

 

ราคา ทำเลที่ตั้ง การออกแบบ ขนาดพื้นที่ของตัวบ้านความต้องการในการเลือกบ้านจัดสรรคืออะไรต้องการอะไรจากบ้านจัดสรรต้องการสภาพแวดล้อมภายในโครงการ Facility ส่วนกลาง ความสมบูรณ์ของตัวอาคาร อุปกรณ์ที่ติดตั้งมีคุณภาพที่ดี ห้องต่างๆฟังก์ชันต่างๆที่ตอบสนองความต้องการได้ครบถ้วน

 

1. ผู้ซื้อจะได้ที่อยู่อาศัยในทำเลที่เหมาะสมตามสภาพแห่งท้องที่ที่ตั้งโครงการ ในด้านการสาธารณสุขการรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม การจราจร ความปลอดภัย การสาธารณูปโภค และการผังเมือง ตลอดจนการอื่น ๆ 2. ผู้ซื้อจะได้รับสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะ หรือการปรับปรุงที่ดิน ตามแผนผังโครงการ ภายในเวลาที่กำหนด 3. ผู้ซื้อจะได้ใช้สาธารณูปโภคและบริการสถานะตลอดไป โดยไม่ต้องกลัวว่าวันดีคืนดีจะมีใครมาปิดกั้นขัดขวางการใช้ เนื่องจาก พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน บังคับไว้ว่าที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะปลอดจากบุริมสิทธิ์ในมูลซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์และภาระการจำนอง

 

4. ผู้ซื้อจะไม่ถูกเอาเปรียบจากผู้ประกอบการในการเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร เพราะจะต้องทำสัญญาตามแบบที่คณะ กรรมการจัดสรรที่ดินกำหนด 

 

5. ผู้ซื้อไม่ต้องกลัวว่าผู้ขายจะฉ้อโกง โดยกล่าวหาว่าผู้ซื้อขาดการชำระเงินอีกต่อไป เพราะพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินบังคับ ให้ผู้รับเงินออกหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับเงินให้ผู้ซื้อยึดถือไว้ และให้ถือว่าเป็นหลักฐานแสดงการชำระราคาที่ดินจัดสรร 

 

6. ผู้ซื้อได้รับหลักประกันว่าบรรดาสาธารณูปโภคตามแผนผัง โครงการ เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น จะได้รับการบำรุงรักษาโดยผู้ประกอบการจนกว่าผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลอื่นรับโอนไปจัดการและดูแลบำรุงรักษาเอง

 

7. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการเดียวกัน ถ้าประสงค์ที่จะดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะกันเอง ก็สามารถดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อทำหน้าที่ดูแลบำรุงรักษาได้ โดยเฉพาะการจดทะเบียนโอนที่ดินที่ใช้เป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะกฎหมายบัญญัติให้ยกเว้นทั้งค่าธรรมเนียมจดทะเบียน ค่าภาษี และอากร

 

 

สำหรับผู้บริหารโครงการ

 

ในการดำเนินโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นโครงการในรูปแบบใดก็ตาม เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ ผู้บริหารโครงการจะต้องทำการศึกษาถึงปัจจัยที่มีผลกระทบต่อการขายให้รอบคอบเสียก่อน ได้แก่

1.การซื้อที่ดิน จะต้องพิจารณาในเรื่องของทำเล ขนาดที่ดิน ราคา โครงการในละแวกใกล้เคียง และผังเมือง 

2.สภาพเศรษฐกิจ จะต้องพิจารณาในเรื่องของรายได้ประชาชาติ อัตราดอกเบี้ย และอัตราเงินเฟ้อ

  
3.นโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ ได้แก่ มาตรการฟื้นฟูธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะ การนำเงินดาวน์ซื้อบ้านมาลดหย่อนภาษี เป็นต้น 

4.คู่แข่ง 

5. ผู้ซื้อหรือผู้บริโภค 

6.คือ ตัวบริษัทเอง ทีมก่อสร้าง และทีมงานขาย ซึ่งจะต้องพิจารณาในเรื่องของนโยบาย ฐานะการเงิน และผู้บริหารของบริษัท รวมทั้งในเรื่องของกิจกรรมทางการตลาด งบโฆษณา และทีมงานขาย

 

ผู้บริโภค (Customers): ในการศึกษาผู้บริโภคนั้น จะทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้รับรู้ถึงสินค้าที่ผู้บริโภคต้องการ ทราบถึงพฤติกรรมของผู้บริโภค และเป็นการค้นหาปัญหาของผู้บริโภคได้เป็นอย่างดี 

คู่แข่ง (Competitors): ในการศึกษาคู่แข่ง จะทำให้บริษัทได้ทราบถึงจำนวนของคู่แข่งขันในตลาดเป้าหมาย ข้อมูลสินค้าและบริการที่คู่แข่งนำเสนอ กลุ่มลูกค้าที่คู่แข่งกำลังเสนอขายอยู่ ภาวะความได้เปรียบเสียเปรียบ ภาพลักษณ์หรือตราสินค้า ข้อมูลกิจกรรมและงบประมาณการตลาดของคู่แข่ง 

บริษัท (Company): สำหรับตัวบริษัทผู้พัฒนาเอง ก็จะต้องทำการคัดเลือกกลุ่มเป้าหมายที่ต้องการ แล้วทำการพัฒนาสินค้าให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมาย สร้างความแตกต่างในตัวสินค้าให้เกิดขึ้น มีการดำเนินงานสื่อสารทางการตลาดทั้ง 2 ส่วน คือ Brand Media (ทางโทรทัศน์ หนังสือพิมพ์) และ Local Media (ทางป้ายประชาสัมพันธ์ต่างๆ) ให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมาย   

 

 

องค์ประกอบในการสร้างบ้านจัดสรรให้ประสบความสำเร็จ ตรงตามความต้องการของผู้บริโภค มีอยู่ 4 องค์ประกอบที่สำคัญ ดังนี้

 

1. สินค้า (Product) สินค้าในที่นี้หมายถึงบ้าน ซึ่งบริษัทผู้พัฒนาจะต้องให้ความสำคัญด้วยกัน 2 ส่วนคือ

          1.1 ตัวบ้าน ได้แก่      

                    • การออกแบบรูปทรงบ้าน จะต้องมีความสวยงาม ทันสมัย ไม่ล้าหลังได้ง่าย ตรงตามความต้องการของ กลุ่มเป้าหมาย ซึ่งปัจจุบันหลายๆ โครงการได้มีการประยุกต์รูปแบบบ้านต่างๆ ขึ้นมามากมายเพื่อให้ผู้บริโภคมีตัวเลือกใน การพิจารณาเพิ่มมากขึ้น    

                    • การออกแบบตามหลักแห่งฮวงจุ้ย กำลังเป็นที่นิยมอย่างมากของผู้บริโภค ดังนั้นสถาปนิกในปัจจุบันจึงจำเป็นที่จะต้องมีความรู้ในเรื่องเหล่านี้อยู่บ้าง เช่น การปลูกบ้านโดยหันไปทางทิศตะวันออกจะทำให้เจ้าของบ้านมีฐานะร่ำรวย 

         1.2 ภูมิทัศน์ของโครงการ (Landscape) ถือเป็นเรื่องสำคัญอย่างยิ่งที่บริษัทพัฒนาโครงการจะต้องคำนึงถึง ทั้งนี้เพื่อให้ผู้บริโภคได้อยู่ในสิ่งแวดล้อมที่มีคุณภาพ สวยงาม มีความเป็นระเบียบเรียบร้อย เช่น การจัดให้มีต้นไม้อยู่รายรอบ การสร้างวงเวียน การสร้างสวนหย่อม

 

2. ราคา (Price) จะต้องตรงกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย 

3. สถานที่ (Place) หมายถึง ทำเลในการพัฒนาโครงการจะต้องดี มีความเหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมาย 

4. การส่งเสริมการขาย (Promotion) เช่น การคิดดอกเบี้ยร้อยละ 0 แก่ผู้ซื้อบ้าน ในระยะเวลาที่กำหนด

 

 

กลยุทธ์การดำเนินธุรกิจจัดสรรนั้น บริษัทพัฒนาโครงการสามารถเลือกที่จะวางกลยุทธ์ได้ 3 แบบ ดังนี้

 

1. กลยุทธ์ Differentiation คือ การสร้างความแตกต่างหรือจุดเด่นให้เกิดขึ้นกับโครงการ เช่น การสร้างรูปแบบบ้านให้มีเอกลักษณ์ที่โดดเด่น เป็นที่ต้องการของผู้บริโภค 

2. กลยุทธ์ Overall Cost Leadership โดยการตั้งราคาในการขายบ้านให้ต่ำกว่าโครงการอื่น ขายในลักษณะเป็น Mass Product 

3. กลยุทธ์ Focus เป็นการจับตลาดเฉพาะเจาะจง เรียกว่าเป็น Niche Market อย่างหนึ่ง เช่น การสร้างบ้านทรงไทย บ้านทรงโรมัน สำหรับผู้บริโภคเฉพาะกลุ่ม เป็นต้น

 

ปัจจัยความเสี่ยง

 

1.ความเสี่ยงเกี่ยวกับการแข่งขัน ธุรกิจจัดสรรบ้านและที่ดินเป็นธุรกิจ ที่มีการแข่งขันกันสูงมาก เพราะมีผู้ประกอบการในตลาดมากราย แต่ละรายก็เน้นที่จะเพิ่มยอดขายและกำไร ทำให้ปริมาณการ ก่อสร้างบ้านมีมากกว่ากำลังซื้อ บ้านจัดสรรจำเป็น ต้องสร้างเป็นการล่วงหน้าและกว่าจะแล้วเสร็จต้องใช้เวลาหลายเดือน ถ้าเกิดภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อตกลง จะเหลือบ้านในสต็อค จำนวนมาก ทางแก้ไข คือ ต้องติดตามสถานการณ์ตลาดบ้านจัดสรร โดยดูทิศทางภาวะเศรษฐกิจอย่างใกล้ชิด ลดการปลูกสร้างบ้านล่วงหน้าจำนวนมาก สร้างบ้านโดยเน้นคุณภาพ ควบคุมต้นทุน ลดค่าใช้จ่าย เน้นการ บริการและเพิ่มความพึงพอใจให้แก่ลูกค้า

 

2.ความเสี่ยงเรื่องกำลังซื้อลดลง ความเสี่ยงดังกล่าว อาจเกิดจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก ทำให้มีผลกระทบต่อการส่งออกอย่างมีสาระสำคัญ เมื่อการส่งออกลดลงมีผลกระทบต่อเศรษฐกิจของประเทศค่อนข้างมาก เพราะการเติบโตทางเศรษฐกิจพึ่งพาการส่งออกในอัตราที่สูงทำให้เกิด ปัญหาการว่างงาน ประกอบกับมีปัญหารุมเร้าด้านสังคมและการเมืองค่อนข้างหนัก ทางแก้ไข คือ บริษัทฯ ต้องเน้นการสร้างบ้านคุณภาพ ในราคาที่แข่งขันได้ โดยใช้นวัตกรรมต่างๆ เข้ามาช่วยให้มากขึ้น ทั้งรูปแบบวัสดุ และกระบวนการก่อสร้าง โดยบริษัทฯ ต้องใช้ การตลาดให้หลากหลายมากขึ้น เพื่อกระตุ้นยอดขาย

 

 

3.ความเสี่ยงเรื่องสภาพคล่อง ความเสี่ยงดังกล่าว อาจเป็นความเสี่ยงที่สำคัญยิ่งของ บริษัทฯ โดยเฉพาะในภาวะวิกฤตทางการเมืองและเศรษฐกิจการเงิน เช่นปัจจุบัน เพราะหากเกิดปัญหาขาดสภาพคล่องจะทำให้เครดิต ของบริษัทฯ เสื่อมเสีย อันดับความน่าเชื่อถือจะตกลง ต้นทุน ทางการเงินจะสูงขึ้น การหาแหล่งเงินกู้จะยากลำบาก ทำให้บริษัท ไม่สามารถดำเนินธุรกิจตามปกติได้ ก่อให้เกิดความเสียหาย อย่างร้ายแรง ทางแก้ไข คือ บริษัทฯ ต้องติดตามดูแลปัญหาสภาพคล่อง โดยเฉพาะรายรับรายจ่ายอย่างใกล้ชิด และต้องไม่ก่อหนี้ จำนวนมากเกินขีดความสามารถที่จะชำระได้ จะต้องชะลอการลงทุน ที่จะก่อภาระหนี้สินจำนวนมากออกไปก่อน หากจำเป็นต้องลงทุน ก็ต้องประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบรัดกุมที่สุด